很多人问，现在公寓还能买吗？
如果你还没有房，想考虑买公寓的，建议不要存在这个想法了！公寓属于商业地产，普通人根本没办法评估一套公寓到底值多少钱，你去开发商那里买公寓可能要花40万，但我们行内人去拿却可能只需要25万。市场上绝大多数的公寓，它的售价都是偏高的，或者说都是开发商用来割的，你买到就是被割到。
就现在的行情来看，通常你40万买的公寓，第二天再卖给其他人，那你就会亏10个w以上。然后再过两年你再卖，基本就会亏损大概20个w
这三年来，公寓市场经历了前所未有的波动与挑战。从曾经的热门投资选择到如今的市场冷门，公寓的境遇发生了翻天覆地的变化。老陈将给大家深度剖析公寓市场的现状、困境及其背后的原因，并探讨可能的破局之道。
一、公寓市场现状：价格大跌与库存积压
公寓市场的现状可以用“惨淡”来形容。以北京为例，根据诸葛找房的数据，2017年北京公寓的成交均价还高达35668元/㎡，而到了2023年，成交均价已经跌至21366元/㎡，跌幅超过了一万元每平米，甚至比2010年的价格还要低。深圳的情况同样不容乐观，有公寓的单价从17万直接跌到了4万，尽管这些项目可能带有宿舍性质，但价格的跌幅仍然令人震惊。
长沙的公寓市场则面临着库存积压的严重问题。克尔瑞的数据显示，2024年长沙酒店式公寓的库存量达到了367万方，去化周期长达16年。这意味着，即使不再新增供应，现有的公寓库存也需要16年的时间才能消化完毕。
其他城市的公寓市场也普遍面临着销售困难的问题。济南、上海、郑州等地的公寓项目纷纷降价促销，但仍然难以吸引购房者。公寓市场的整体低迷态势已经不容忽视。
二、公寓销售困难的原因分析
公寓销售困难的原因有多方面，其中最主要的是公寓的性价比被住宅超越。在过去，公寓因其位置核心、不限购、价格低、装修精美等特点而受到年轻购房者的青睐。然而，随着救市政策的一顿操作，住宅的首付比例已经普遍降到1.5成，而公寓的首付比例仍然高达5成（且只能贷10年）。这使得公寓在首付方面的优势荡然无存。
此外，公寓在产权年限、居住氛围等方面也存在明显劣势。公寓通常为40/50年产权，商水商电，不能落户，也不能享受学区资源。相比之下，住宅具有70年产权，民水民电，既能落户也能上学，且邻居多为同一阶层的人群。因此，在性价比方面，公寓已经难以与住宅抗衡。
公寓的投资收益也是购房者考虑的重要因素。公寓的投资收益主要包括房价涨幅带来的增值收益和出租带来的租金收益。然而，公寓的交易税费较高，使得投资者在享受房价涨幅带来的增值收益时需要承担较高的成本。同时，虽然一些公寓的租金回报率较高，但大多数公寓的租金回报率并不理想。在考虑空置成本、折损成本、装修成本等因素后，公寓的投资收益甚至可能无法追上银行大额存单的回报率。
三、公寓市场的破局之道
面对公寓市场的困境，开发商和地方政府都急于寻找破局之道。长沙近期推出的商改住政策就是一个有益的尝试。商改住政策允许将公寓等商业性质的产品改成住宅性质，从而享受与住宅相同的用水用电、子女上学、购房贷款方式等待遇。这一政策旨在刺激公寓市场的销售，缓解开发商的资金压力，并降低系统性的金融风险。
然而，商改住政策并非万能良药。商改住后的公寓仍然面临着市场销售渠道和政府收购做保障房两种可能。小户型公寓可能会因为总价低而有一定的市场热度，但对应改善群体的大户型公寓则可能难以找到买家。这类群体目前市场上的可选产品较多，要求也较高，商改住后的大户型公寓几乎没有什么优势。
同时，政府收购做保障房也面临着资金问题。当前地方政府普遍面临财政压力，难以承担大规模收购保障房的资金负担。因此，这一路径在短时间内也难以实现。
那么，公寓市场究竟该如何破局呢？老陈认为，除了商改住政策外，还需要从多个方面入手。
第一，政府可以进一步放宽购房限制，降低公寓的首付比例和贷款利率，提高公寓的性价比。
第二，开发商可以调整公寓的产品定位和设计理念，更加注重居住舒适度和配套设施的完善，提升公寓的居住品质。社会各界也可以加强对公寓市场的宣传和推广，提高购房者对公寓的认知和接受度。
公寓市场虽然面临着严峻的挑战和困境，但并非没有破局的可能。通过政府的政策扶持、开发商的产品创新以及社会各界的共同努力，公寓市场有望逐渐走出低谷，迎来新的发展机遇。当然，这一过程需要时间和耐心，不能急于求成。我们相信，在各方的共同努力下，公寓市场一定能够找到适合自己的发展道路，为购房者提供更加多元化、高品质的住房选择。
